Welche Wohnungen stehen wirklich leer?
DeltaGIS gleicht die GIS-Erklärungen einer Gemeinde mit Register- und Wasserdaten ab. Ein statistisches Modell findet die Wohnungen, deren Verbrauch nicht zur Erklärung passt. Kontrolleure bekommen eine begründete Prüfliste statt Zufallsstichproben.
Frei erfundene Daten · ohne Anmeldung · in fünf Minuten durchgespielt
- Ein Mensch entscheidet jeden Fall
- Die Gemeinde bleibt Verantwortliche
- Pilot nur mit Daten, die der Gemeinde vorliegen
- Keine Cookies, kein Tracking
- Aus Südtirol
Das Problem
Erklärt ist nicht gleich bewohnt.
Die GIS ist eine Selbstveranlagung. Der Steuersatz hängt von der Nutzung ab, die der Eigentümer erklärt, und ob die Erklärung stimmt, wird kaum geprüft. Wie viele Wohnungen tatsächlich leer stehen, weiß heute niemand.
29.838
Wohnungen mit erhöhtem GIS-Satz (2022), das sind 10,2 % aller erfassten Wohnungen. Die Klasse mischt Zweitwohnungen und ungenutzte Wohnungen.
Quelle: ASTAT 2024 · amtlich (öffnet in neuem Tab)22,8 %
der Wohnungen in der Provinz Bozen werden laut Zensus 2021 nicht von Ansässigen bewohnt. Das ist eine Obergrenze: Sie schließt Zweit- und Ferienwohnungen ein.
Quelle: ISTAT 2024 · amtlich (öffnet in neuem Tab)≈ 5 %
Trefferquote der Bozner Kontrollen 2023: rund 100 bestätigte Leerstände bei rund 2.000 erwarteten. Mindestens 80 % der Verdachtsfälle waren legitim genutzt.
Quelle: Alto Adige 2023 · Presse, eigene Rechnung (öffnet in neuem Tab)Von 100 Verdachtsfällen bestätigten sich in Bozen 2023 etwa fünf. Die übrigen kosten Kontrollzeit, auch bei Menschen, die alles richtig erklärt haben.
Warum die Kontrolle heute so schwer ist
Keine einheitlichen Daten
Der Gemeindenverband sagt es selbst: Es gibt keine einheitlichen Daten (Oktober 2026).
Die Erhebung läuft langsam
Die Leerstandserhebung der Gemeinden ist ein Planungsinstrument: gut 3.000 Leerstände in rund 50 von 116 Gemeinden.
Kein gemeinsamer Schlüssel
Zähler, Wohnung und Kataster tragen unterschiedliche Kennungen. Der Abgleich beginnt bei der Adresse.
Das Problem in Euro
Dieselbe Wohnung, bis zum Sechsfachen an GIS.
In Bozen kostet eine Wohnung als Hauptwohnung 0,4 % ihres steuerlichen Werts, vermietet 0,9 %, als „zur Verfügung stehend“ 2,5 %. Die Erklärung ist damit die wichtigste Zahl der GIS. Und sie wird kaum geprüft.
GIS-Satz je erklärter Nutzung (Bozen, 2026)
- Hauptwohnung0,4 %
- Verwandte0,7 %
- Vermietet0,9 %
- Ferienwohnung1,0 %
- Zur Verfügung stehend2,5 %
Satz auf den steuerlichen Wert. Hauptwohnung mit Absetzbetrag von 902,35 €. „Zur Verfügung stehend“ gilt ab dem 13. Monat und in Gemeinden mit Wohnungsnot mindestens 2,5 %, bis 3,5 %. Quelle: Stadt Bozen, Landespresseamt.
Ein Beispiel
Eine Wohnung mit 50.000 € steuerlichem Wert, etwa 59 m² in Brixen, zahlt als „zur Verfügung stehend“ 1.250 € im Jahr. Als vermietet sind es 450 €, bei Verwandtennutzung 350 €, als Hauptwohnung nach dem Absetzbetrag 0 €.
25 bis über 60 Mio. €
So weit liegen Land und Gemeindenverband bei den Kosten einer GIS-Senkung auf 0,4 % für vermietete Wohnungen auseinander. Der Gemeindenverband sagt: Es gibt keine einheitlichen Daten.
Quelle: salto.bz, 20.10.2026 · Presse (öffnet in neuem Tab)1 von 20
Verdachtsfällen bestätigte sich in Bozen 2023. Jede Kontrolle ohne Befund bindet Personal, und mindestens 80 % der Verdachtsfälle waren legitim genutzt.
Quelle: Alto Adige, 19.06.2023 · Presse, eigene Rechnung (öffnet in neuem Tab)Rechnen Sie mit Ihren Annahmen
Beispielrechnung mit den Bozner Sätzen 2026. Sie bestimmen, wie viele Fälle es gibt und wie viele Verdachtsfälle sich bestätigen.
Steuerlicher Wert der Wohnung
50.000 €
Beispiel des Gemeindenverbands: 59 m² in Brixen mit rund 379 € GIS im Jahr, das sind etwa 50.000 €.
Erklärte Nutzung
Bestätigte Fälle in der Gemeinde
10
Anteil der Verdachtsfälle, die sich bestätigen
5 %
Bozen 2023: rund 5 %. Welchen Anteil ein Datenabgleich erreicht, misst der Pilot.
Mehr-GIS je Fall und Jahr
1.250 €
1.250 € als „zur Verfügung stehend“ (2,5 %) statt 0 € als Hauptwohnung.
Bei 10 bestätigten Fällen
12.500 € pro Jahr
Dafür zu prüfende Verdachtsfälle
200
Je höher der Anteil, desto weniger Kontrollen braucht jeder bestätigte Fall.
So wird gerechnet
Mehr-GIS = Wert × 2,5 % − GIS unter der erklärten Nutzung. Bei der Hauptwohnung gilt 0,4 % abzüglich 902,35 € Absetzbetrag, mindestens null. Verdachtsfälle = bestätigte Fälle ÷ Anteil. Rückwirkende Festsetzung, Sanktionen und Verfahrenskosten sind nicht eingerechnet.
Kein Ertragsversprechen
DeltaGIS verspricht keine Mehreinnahmen, sondern gemessene Zahlen und weniger Kontrollaufwand pro bestätigtem Fall. Andere Regionen zeigen, dass der Ertrag klein ausfallen kann: Tirol nahm mit seiner Leerstandsabgabe 2025 rund 519.000 € ein. Wie viele Fälle es in Südtirol gibt, weiß heute niemand. Genau das soll der Pilot messen.
Die Lösung
Aus Verdacht wird eine begründete Prüfliste.
DeltaGIS beantwortet für jede Wohnung eine Frage: Passt die Erklärung zu dem, was die Daten zeigen? Das geschieht in drei Schritten.
Datenquellen abgleichen
Die GIS-Erklärung, das Melderegister, der Kataster und die Wasserdaten der Gemeinde werden über die Adresse einer Wohnung zusammengeführt.
Die erste Kennzahl ist die Zuordnungsquote: Wie viele Wohnungen lassen sich eindeutig verbinden? Ohne sie wäre jede weitere Zahl nichts wert.
GIS-Erklärung
erklärte Nutzung
Melderegister
gemeldete Personen
Kataster
Fläche, Energieklasse, Heizung
Wasserdaten
der Gemeinde, je Monat
Abgleich über die Adresse
Erste Kennzahl: die Zuordnungsquote
Ergebnis: eine Zeile je Wohnung
- Erklärt
- Hauptwohnung
- Gemessen
- 6 m³
- Erwartet
- 48 m³
Ausreißer erkennen
Für jede Wohnung berechnet ein statistisches Modell, was bei ihrer Fläche, Energieklasse, Heizungsart und der Zahl gemeldeter Personen zu erwarten ist.
Das Ergebnis wird gegen die erklärte Nutzung geprüft, nicht nur gegen „leer“, sondern gegen jede GIS-Kategorie. Wer stark abweicht, ist ein Ausreißer. Harmlose Erklärungen wie ein gemeinsamer Gebäudezähler werden vorab geprüft.
Waagrecht: der Verbrauch, den die Wohnung nach Fläche, Energieklasse, Heizung und gemeldeten Personen haben sollte. Senkrecht: der gemessene Verbrauch. Das graue Band ist der übliche Streubereich.
- passt zur Erklärung
- deutlich weniger als erwartet
- deutlich mehr als erwartet
Beispiel mit frei erfundenen Daten.
Prüfen und entscheiden
Die Fälle erscheinen nach Dringlichkeit in Liste und Karte, werden Kontrolleuren zugewiesen und vor Ort geprüft.
Am Ende entscheidet die zuständige Amtsperson, der Funzionario. Jeder Schritt ist protokolliert, die Begründung nachvollziehbar.
Innendienst
Prüft die Liste, ordnet Kontrollen an und plant die Touren.
Außendienst
Kontrolliert vor Ort mit fünf Ja-Nein-Fragen und Fotos.
Funzionario
Entscheidet mit einem Begründungsentwurf und erlässt den Bescheid.
Die Software
So arbeiten Innendienst, Kontrolleure und Funzionario.
Alles, was Sie hier sehen, läuft in der Live-Demo. Die Daten sind frei erfunden.
Eine Liste, nach dem nächsten Schritt geordnet
Der Innendienst sieht, was heute zu tun ist: Frist abgelaufen, Befund liegt vor, neu. Jede Zeile zeigt die Dringlichkeit als Symbol und Wort, dazu einen Satz Begründung. Die Karte färbt jedes Gebäude nach seinem dringendsten Fall.
- Keine Filter, keine Kennzahlen-Wand
- Enter führt die nächste Aktion aus, Z macht sie rückgängig
- Nach jeder Aktion öffnet sich der nächste Fall
Das Urteil in einem Satz, die Belege einen Klick tiefer
Oben steht, was auffällt, und der Verbrauch der letzten zwölf Monate gegen den Erwartungswert. Darunter der Quellenabgleich: GIS-Erklärung, Melderegister, Versorgungsvertrag, Wasserverbrauch und Energieausweis, jeweils mit „passt“ oder „weicht ab“.
- Harmlose Erklärungen werden vor der Anordnung geprüft
- Nicht freigegebene Daten sind als gesperrt gekennzeichnet
- Verlauf und Details sind eingeklappt
Alle Touren mit einem Klick geplant
Die Kontrolleure erhalten ihre Fälle als Tour mit Ankunftszeiten und Wegstrecke. Ein Halt lässt sich mit einem Klick herausnehmen. Die Karte zeigt, wo wer gerade unterwegs ist.
- Drei Spuren, ein Überblick
- Jeder Halt mit Ankunftszeit
- Live-Position der Kontrolleure auf der Karte
Fünf Ja-Nein-Fragen statt eines Formulars
Die Kontrolleurin sieht ihren nächsten Halt und fährt los. Bei der Ankunft öffnet sich die Prüfung von selbst: fünf Beobachtungen, Fotos, und ein Befund, der aus den Antworten vorgeschlagen wird und sich ändern lässt.
- Für das Smartphone gebaut, große Tasten
- Prüfung nur von öffentlichem Grund aus
- Funktioniert auch ohne Netz und sendet später
Der Funzionario entscheidet, mit allem vor Augen
Befund, Fotos und ein bearbeitbarer Begründungsentwurf stehen bereit. Den Bescheid erlässt die zuständige Amtsperson nach einer Bestätigung. Das System erlässt nichts von selbst.
- Begründungsentwurf, kein fertiger Bescheid
- Bestätigung nur beim Erlass
- Jeder Schritt steht im Verlauf
Oben rechts in der Demo wechseln Sie zwischen den Rollen.
Warum es wichtig ist
Gerechtigkeit, Wohnraum und eine gemeinsame Datenbasis.
Gleiche Regeln für alle
Wer richtig erklärt, soll nicht mehr zahlen als jemand, der falsch erklärt. Gezielte Kontrollen treffen die Fälle, bei denen die Daten Zweifel wecken, und lassen die anderen in Ruhe.
Wohnraum
In Gemeinden mit Wohnungsnot gilt für leerstehende Wohnungen mindestens 2,5 %. Der Satz wirkt nur, wenn Leerstand auch erkannt wird.
Weniger Aufwand je Treffer
Die Prüfliste soll die Kontrollen auf die Wohnungen konzentrieren, bei denen die Daten am stärksten abweichen. Wie viel das bringt, misst der Pilot.
Belastbare Zahlen
Land und Gemeinden diskutieren über Millionenbeträge, ohne einheitliche Daten zu haben. Ein gemeinsames Messinstrument ersetzt Schätzungen durch Zahlen.
Belastbare Zahlen für die Wohnpolitik und die Debatte um die GIS-Senkung. Eine Ergänzung zur Wohnbauaufsicht, die Wohnungen mit Bindung kontrolliert.
Gezieltere Kontrollen mit weniger Handarbeit. Geplant ist DeltaGIS als Modul für GOffice und MAPS. Der Bescheid bleibt bei der Gemeinde.
Warum jetzt
Die Debatte läuft. Land und Gemeindenverband streiten über die Kosten einer GIS-Senkung, und es fehlen die Daten, um sie zu beziffern. salto.bz (öffnet in neuem Tab)
Ab 1. Januar 2027 gilt der Testo unico 141/2026. Gemeinden erhalten Zugang zu Daten der Anagrafe tributaria über Strom-, Wasser- und Gasverträge. Die Anwendung auf die Südtiroler GIS wird geklärt. Normattiva (öffnet in neuem Tab)
Datenschutz und Recht
Von Anfang an so gebaut, dass es einer Prüfung standhält.
Der Pilot beginnt bewusst klein: mit Daten, die der Gemeinde schon vorliegen. Alles Weitere folgt erst, wenn die Rechtsgrundlage geklärt ist.
Die Gemeinde bleibt Verantwortliche
Blytz Cashless verarbeitet im Auftrag der Gemeinde und trainiert kein eigenes Modell mit ihren Daten.
Nur, was der Gemeinde vorliegt
Der Pilot nutzt Register, Verträge und die Wasserdaten der Gemeinde. Es gibt keinen Massenabruf von Zählerständen.
Sparsam und zweckgebunden
Nur Jahreswerte, Pseudonymisierung, ausschließlich für die GIS-Kontrolle. Die Datenschutz-Folgenabschätzung steht vor dem Start.
Ein Mensch entscheidet
Das Modell liefert eine Prioritätenliste mit Begründung. Jeden Treffer prüft ein Mensch, den Bescheid unterschreibt der Funzionario. Die Modelllogik ist beschrieben und nachvollziehbar.
Register, Verträge, Wasser
Daten, die die Gemeinde ohnehin hat.
Strom und Heizenergie
Nur gefiltert und nur, wenn eine Rechtsgrundlage es trägt. Die Demo zeigt es als Demonstration.
Das Prinzip ist in Europa erprobt
Leerstand über Verbrauchs- und Registerdaten zu erkennen, tun andere Regionen schon. Meist mit einer festen Schwelle, einer Vor-Ort-Prüfung und einer klaren Rechtsfolge.
Wallonien
Die Versorger melden nur Adressen unter einer Schwelle: höchstens 15 m³ Wasser oder 100 kWh Strom in zwölf Monaten. Die Gemeinde prüft dann vor Ort, bevor sie besteuert.
Quelle: UVCW(öffnet in neuem Tab)Irland
Die Statistikbehörde wertet Stromverbrauch aus: unter 180 kWh je Quartal über vier Quartale gilt als Leerstand. Von 91.873 Rohtreffern blieben nach der Bereinigung 72.254.
Quelle: CSO(öffnet in neuem Tab)Tirol
Melde- und Gebäuderegister werden abgeglichen. Die Abgabe brachte 2025 rund 519.000 €. Seit 2026 heben 154 von 277 Gemeinden sie ein.
Quelle: Land Tirol, ORF(öffnet in neuem Tab)Neu an DeltaGIS: Der Erwartungsverbrauch wird nach Energieklasse, Fläche und Heizungsart normiert, und die Treffer gehen in ein Fallmanagement, das bis zur Entscheidung der Gemeinde reicht.
Der Einstieg
Ein Pilot in einer Gemeinde. Sechs Monate. Gemessen statt versprochen.
Der Pilot zeigt in Zahlen, wie gut der Abgleich in Ihrer Gemeinde funktioniert, bevor irgendetwas ausgebaut wird.
- Dauer
- 6 Monate
- Ort
- Eine Gemeinde
- Messung
- Stichprobe vor Ort
- kein Erfolgshonorar
- Fixpreis
- 1
Vorbereitung
Rechtsgrundlage und Datenschutz-Folgenabschätzung. Die Gemeinde liefert GIS-Erklärungen, Kataster, Melderegister und ihre Wasserdaten.
- 2
Abgleich
Die Adressen werden normalisiert, die Zuordnungsquote ist die erste Kennzahl. Dann entsteht das Erwartungsmodell.
- 3
Prüfung
Eine Stichprobe der Prüfliste wird vor Ort kontrolliert. Gemessen werden Trefferquote und Aufwand je bestätigtem Fall.
- 4
Bericht
Die Gemeinde erhält die Ergebnisse und entscheidet über den Ausbau. Ausgebaut wird erst bei deutlich besserer Trefferquote.
Das brauchen wir von Ihnen
- Eine Ansprechperson in der Gemeinde
- Die vorhandenen Daten: GIS-Erklärungen, Kataster, Melderegister, Wasser
- Kontrolleure für die Stichprobe vor Ort
Das erhalten Sie
- Die gemessene Zuordnungsquote und Trefferquote
- Den Aufwand je bestätigtem Fall
- Einen Ergebnisbericht als Grundlage für die Entscheidung über den Ausbau
Der Preis ist ein Fixpreis. Wir nennen ihn im Gespräch.
Fragen und Antworten
Häufige Fragen
Nein. Es gibt keinen Massenabruf von Zählerständen. Der Pilot nutzt Daten, die der Gemeinde schon vorliegen, und die Wasserdaten der Gemeinde.
Verbrauchsdaten von Versorgern kämen erst später, nach einer gesetzlichen Regelung und nur gefiltert. Jeden Treffer prüft ein Mensch.
Die Gemeinde. DeltaGIS liefert eine Prioritätenliste mit Begründung. Kontrolleure prüfen vor Ort, der Funzionario entscheidet und unterschreibt den Bescheid. Das System erlässt nichts von selbst.
Ja, das ist zu erwarten. In Bozen bestätigten sich 2023 rund 5 % der Verdachtsfälle, im katalanischen El Prat 36 von 200. Typische harmlose Gründe sind ältere Alleinlebende, Pendler, Ehepaare mit zwei Hauptwohnungen, Arbeits- und Studienwohnungen oder Holzheizungen.
Darum liefert DeltaGIS keine Anschuldigung, sondern eine begründete Prioritätenliste. Der Pilot misst die Trefferquote, bevor etwas ausgebaut wird.
Ab dem 1. Januar 2027 gilt der Testo unico 141/2026. Er sieht für Gemeinden den Zugang zu Daten der Anagrafe tributaria über Strom-, Wasser- und Gasverträge vor. Ob das für die Südtiroler GIS gilt und Verbrauchsmengen umfasst, wird geklärt.
Darum startet der Pilot ohne Energieverbräuche.
GIS-Erklärungen, Katasterdaten, Melderegister und die Wasserdaten der Gemeinde, jeweils mit Adresse. Einen gemeinsamen Schlüssel für Zähler, Wohnung und Kataster gibt es nicht. Das ist das eigentliche Problem, nicht die Schnittstelle.
Der Pilot beginnt deshalb mit der Adressnormalisierung und berichtet die Zuordnungsquote als erste Kennzahl.
Der Pilot hat einen Fixpreis, den wir im Gespräch nennen. Ein Erfolgshonorar pro eingetriebenem Euro schließen wir aus: Wer an Bescheiden verdient, hat einen Anreiz zu Fehlalarmen. Das passt nicht zur Unparteilichkeit der Verwaltung.
Das wissen wir erst nach dem Pilot, und wir versprechen keine Trefferquote, bevor sie gemessen ist. Die Demo zeigt, wie das Ergebnis aussieht, nicht, wie gut es in Ihrer Gemeinde wird.
Nein, es ergänzt sie. Die Wohnbauaufsicht kontrolliert Wohnungen mit Bindung (758 Kontrollen im ersten Halbjahr 2026). Die Leerstandserhebung der Gemeinden ist ein Planungsinstrument für Gebäude und Flächen. DeltaGIS betrifft die GIS-Erklärungen aller Wohnungen, die die Gemeinden prüfen.
Kontakt
Sprechen wir über einen Pilot.
Wir stellen DeltaGIS gern persönlich vor, bei Ihnen oder per Video. Oder Sie sehen sich zuerst die Demo an: ohne Anmeldung, mit frei erfundenen Daten.
Gabriel Chiochetti
Gründer · Technik, Daten und Demo
Blytz Cashless S.r.l. · St. Johannesweg 15, 39050 Völs am Schlern (BZ)